Сколько нужно зарабатывать, чтобы получить кредит, и как отличаются платежи в банке и в кооперативе. Считаем цену жилья на пальцах

Покупка квартиры на «вторичке»

Если всей суммы на руках нет, то реальный выбор на рынке сводится к двум стратегиям: классический кредит или жилищно-накопительный сервис. Для примера мы взяли квартиры за 200 тыс. и 350 тыс. рублей. Так, первый вариант используем на «вторичку», а второй — на новостройку. 

Входной порог для заключения договора в компании «Жилищный баланс» одинаков для всех сценариев и составляет 0,5% плановой стоимости жилья (для квартиры за 200 тыс. рублей это фиксированная 1 тыс. рублей). Это вступительный взнос, и он не идет в общую сумму ваших накоплений.

Калькулятор компании «Жилищный баланс» для жилья за 200 тыс. рублей

Как мы уже рассказывали в предыдущем материале, внутри «Жилищного баланса» расчетной единицей является внутренний учетный пай, привязанный к индексу инфляции. На этапе накопления паи защищают рубли от обесценивания, однако важно понимать, что индексация происходит непрерывно на протяжении всего участия, поэтому и ежемесячный платеж будет плавно подрастать вслед за инфляцией как до, так и после заселения. К примеру, при инфляции 7% годовых платеж в размере 2067 рублей (наш сценарий без взноса на 10 лет) за 12 месяцев плавно увеличится на 145 рублей (а фактически за последний год пай вырос на 5,1%). 

Совершать первоначальный взнос (будь то 20% или 50%) вовсе не обязательно в день подписания договора. Система позволяет сделать это в любой момент с указанием месяца, когда вы это планируете. 

Владислав Ульчиц,

специалист по сделкам компании «Жилищный баланс»

— Например, если у вас открыт безотзывный вклад в банке, который закрывается только через полгода, вы можете указать этот конкретный месяц при заключении договора. Специалист заложит крупный платеж в график, и система будет ожидать его к выбранной дате, — рассказал Владислав Ульчиц, специалист по сделкам компании «Жилищный баланс».

Калькулятор кредита «Ипотека Экспресс» Беларусбанка для жилья за 200 тыс. рублей

Оппонентом для расчетов «Жилищного баланса» стал популярный кредит «Ипотека Экспресс» от Беларусбанка. Мы посчитали его на общих основаниях: первые два года действует сниженная грейс-ставка 12% годовых, а начиная с 25-го месяца она увеличивается до 14,4%.

Поскольку банк использует дифференцированную систему (проценты начисляются на фактический остаток задолженности), финансовая нагрузка на семью распределяется неравномерно. В первые месяцы заемщик платит самую большую сумму по процентам, т. к. остаток долга максимальный. С 25-го месяца из-за планового увеличения ставки платеж снова возрастает. 

Если сопоставить эти цифры с графиками жилищно-накопительного сервиса, становится очевидной главная разница в стратегиях. Банк дает возможность переехать в квартиру сразу, но взамен требует от семьи максимального финансового напряжения «здесь и сейчас». Плюс все расчеты в банке актуальны на 20-летний срок. Если общее время кредита сжать до цифр накопительного сервиса (10–15 лет), то ежемесячные платежи станут еще выше. 

— Играет роль и разный входной порог, где вариант с банком для семьи из двух человек, которые не могут или не хотят привлекать поручителей, далеко не всегда бывает доступен, — добавляет Владислав. 

Квартира в новостройке: сравнение с партнерской программой застройщика

В сегменте столичных новостроек мы подняли планку плановой стоимости жилья до 350 тыс. рублей. Чтобы расчеты были максимально прикладными, в качестве ориентира взяли реальный рыночный пример — квартиру площадью 52 кв. м со свободной планировкой в строящемся жилом комплексе «Вершина» (застройщик — ООО «Строминвест»). По состоянию на октябрь 2026 года стоимость квадратного метра здесь составляет $2200, что по текущему курсу Нацбанка как раз дает около 344 тыс. рублей, которые мы для простоты калькулятора округлили до ровной суммы. 

Входной порог для заключения договора с компанией «Жилищный баланс» здесь составляет 1750 рублей (те самые 0,5% от плановой цены объекта). 

Калькулятор компании «Жилищный баланс» для жилья за 350 тыс. рублей

Поскольку минский рынок недвижимости находится в постоянном движении, на этапе накопления цена выбранной квартиры может вырасти. В организации пояснили, как внутренняя система защищает права дольщиков в таких ситуациях.

— В первую очередь стоит помнить, что все накопления участников внутри системы изначально индексируются, так как они переведены в учетные паи. Если человек исправно вносил платежи, то к моменту покупки квартиры за счет индексации паев у него на балансе будет уже не 350 тысяч, а условно 380 тыс. рублей, — поясняет Владислав. — Если за время накопления стоимость жилья выросла, например, на 50 тысяч, то разница окажется не такой критичной, как видится со стороны.

Так, если у семьи есть возможность, они могут довнести эти 20 тысяч своими деньгами — тогда параметры договора вообще не изменятся.

— Если свободных денег нет, участник пишет заявление в офисе, и наш специалист пересчитывает график. Мы постараемся сделать расчет так, чтобы сроки заселения не сдвинулись — например, за счет соразмерного увеличения ежемесячного платежа. Если же текущий бюджет поднять тяжело, то под новую стоимость квартиры просто плавно скорректируются сроки. 

Калькулятор партнерского кредита «Ипотека с нами» Беларусбанка для жилья за 350 тыс. рублей

Главным оппонентом накопительной системы в сегменте новостроек выступает партнерский кредит «Ипотека с нами» от Беларусбанка, рассчитанный на срок до 20 лет. В отличие от стандартных коммерческих займов здесь применяется аннуитетная система (платежи равны внутри своих периодов), а ключевой «фишкой» является нашумевший двухлетний грейс-период со ставкой 1% годовых в первые 24 месяца.

Главным «подводным камнем» здесь является ограничение на досрочное погашение. В данной партнерской программе вносить вперед графика можно только по истечении 60 месяцев с даты заключения договора. 

С учетом этого пятилетнего моратория, если после его окончания направлять свободные рубли на опережающее гашение и сжать общие сроки к периодам рассрочки «Жилищного баланса» (например, до 10–15 лет), то ежемесячные платежи банку взлетят еще выше, перегружая семейный бюджет. 

— Кооператив предлагает более мягкий старт и плавную нагрузку на этапе накопления. Однако участникам «Жилищного баланса» стоит помнить о долгосрочном факторе: в отличие от банковского кредита, где дифференцированный платеж со временем гарантированно снижается, а в случае с аннуитетным — остается фиксированным внутри своих периодов, в накопительном сервисе рублевый платеж будет постепенно подрастать вслед за ежегодным индексом инфляции из-за привязки к учетному паю. 

Фото: Павел Садовский / Office Life

Партнерский материал