В Беларуси пустуют тысячи арендных квартир. Зачем же тогда хотят построить еще 5 млн «квадратов» такого жилья?
Где получить квартиру будет проще? Не в Минске
Недавно мы рассказывали, что будет с рынком новостроек Минска в ближайшие пять лет. Но тогда за цифрами будущего строительства остался вопрос: а кому вообще будут предназначаться все эти новые квартиры?
На 2026 год в Беларуси запланировано 650 тыс. квадратных метров арендного жилья. При этом больше всего его построят в Минской области, а меньше всего — в Минске: 36,6 тыс. квадратных метров, или около 5,6% от общего объема. И это важный момент.
— Арендная квартира должна стать не просто способом решить жилищный вопрос конкретной семьи. Скорее государство рассматривает такое жилье еще и как инструмент привлечения работников туда, где они нужны. Особенно — в регионы, — обращает внимание заместитель директора по аналитике Realt Андрей Чернышев.
Казалось бы, отличная схема: есть предприятие, которому нужны специалисты, — строим рядом жилье и предлагаем его работникам. Обе стороны в выигрыше. Но если бы не имеющийся опыт, который заставляет задуматься...
Квартира есть. А зачем туда переезжать?
Сегодня в стране насчитывается более 17 тыс. невостребованных арендных жилых помещений. Но с важным уточнением: это не 17 тыс. новых квартир, которые недавно построили и не смогли заселить. Значительная часть такого фонда — бывшее ведомственное, служебное и неприватизированное жилье, которое позже стало арендным. Причем находится оно преимущественно в сельской местности. Но от этого ситуация становится даже интереснее.
Еще 10–15 лет назад, проезжая некоторые небольшие белорусские населенные пункты, можно было увидеть довольно странную картину: свежие дома, новые улицы — и совсем немного жизни вокруг. Жилье построили, а жителей почему-то не прибавилось.
И, на мой взгляд, причина довольно проста: человеку мало предоставить четыре стены и крышу. Ему еще нужна работа. Не формально-номинальная и не за 100 километров от новенького дома. Говоря проще, необходимо не просто любое рабочее место — нужны нормальная зарплата, возможность поменять работодателя, школа для ребенка, медицина, магазины, транспорт.
Тогда все логично: можно предложить человеку доступное жилье, но, если оно не будет связано с возможностью работать, это жилье теряет свой смысл и привлекательность. Даже несмотря на доступную цену.
Поэтому спорить, что должно появиться раньше — рабочее место или жилье для работника, наверное, бессмысленно. Они должны появляться вместе. Предприятию без жилья действительно сложнее привлечь специалиста. Но и новый дом без развитой инфраструктуры вокруг однажды рискует стать просто еще одним пустующим домом.
Почему тогда тысячи квартир вообще довели до состояния «под снос»?
Есть еще одна цифра, которая заставляет задуматься: из невостребованного фонда около 6 тыс. помещений уже признаны непригодными для проживания и предполагаются к сносу! Чтобы представить масштаб: 6 тыс. квартир — это примерно два десятка 25-этажных домов-«столбиков» в «Минск-Мире». И весь этот объем жилья фактически потерян. Вопрос: почему так получилось при дефиците жилья?
И здесь возможны две совершенно разные истории.
Первая понятна. Допустим, квартира находится в небольшом населенном пункте, откуда уезжают люди. Предприятие закрылось, работы мало, желающих переехать нет. Есть ли смысл вкладывать большие деньги в ремонт квартиры, которую после этого все равно никто не снимет? Но тогда пустующая квартира — это уже не столько проблема рынка недвижимости, сколько показатель состояния экономики конкретного населенного пункта — есть ли у него вообще перспективы по привлечению людей? Если нет, тогда прежде, чем строить новое жилье, надо решить коренную проблему.
Но возможна и другая ситуация: если квартира находится там, где она нужна людям, почему ей вообще позволили дойти до состояния, когда дешевле снести? И этот вопрос особенно важен сейчас, когда мы собираемся построить еще 5 млн квадратных метров.
А что станет с новой квартирой через 10 лет?
Новую квартиру тоже можно довольно быстро превратить в старую, ведь жильцы бывают разными: один относится к арендной квартире почти как к собственной, а другой — по принципу «не мое — не жалко». А за 10–15 лет через одну квартиру могут пройти несколько семей. Небольшая протечка, разбитая дверь, испорченный пол, сломанная сантехника — если после каждого жильца проблемы просто оставлять следующему, через несколько таких «циклов» даже свежая квартира будет выглядеть, мягко говоря, иначе.
Поэтому вместе с программой строительства 5 млн квадратных метров, возможно, нужна еще одна — программа управления этими 5 млн «квадратов».
Например:
-
не только фиксировать состояние квартиры при каждом заселении и выселении, но и отслеживать его в процессе сдачи в аренду, как это делают частные лица при сдаче в долгосрочную аренду. И это нормально и естественно;
-
четко разделять естественный износ и ущерб, нанесенный жильцом, и от этого выстраивать цепочку возложения затрат и обязательств по проведению ремонта перед передачей квартиры следующей семье.
Проще говоря, после каждого жильца квартира должна проходить свое небольшое «ТО».
И это не какая-то экзотика. Например, в Нидерландах значительная часть арендного фонда принадлежит жилищным ассоциациям, чья задача не просто один раз построить дом и выдать жильцу ключи — они управляют этим жильем, содержат дома и территорию и отвечают за состояние фонда. Потому что массовое арендное жилье требует не только профессионального строителя, но и профессионального арендодателя.
Иначе пятилетний план по строительству можно выполнить идеально, а через 20 лет получить новый — уже по ремонту того, что успело разрушиться.
Должен ли арендный дом выглядеть дешевле обычного?
Есть еще один риск. Представим предприятие, которому нужно привлечь несколько сотен работников. В этом случае самый простой путь (который уже проходили) — построить рядом несколько одинаковых домов: простые фасады, базовое благоустройство, минимум всего, отсутствие того, без чего формально можно обойтись. И, с одной стороны, в моменте дня и решаемой задачи это экономически логично. Но что получится через 20 лет, если таких домов станет много? Отдельные кварталы, по внешнему виду которых сразу понятно: здесь живут работники конкретного предприятия в арендных квартирах?
Чтобы не изобретать велосипед, можно посмотреть на мировой опыт — массовое доступное жилье совершенно не обязательно должно быть второго сорта. Например, в Вене более 60% жителей живут в муниципальном или субсидируемом жилье, при этом город десятилетиями делает ставку на смешение разных социальных групп и качество самой жилой среды.
Для Беларуси это тоже может стать важным вопросом: если арендным в перспективе станет почти каждый третий новый квадратный метр, возможно, требования нужны не только к его стоимости. Двор, архитектура, благоустройство, инфраструктура — почему арендный дом во всем этом должен быть хуже обычного?
А может, арендная квартира однажды должна стать своей?
Есть и еще одна интересная идея, которая сейчас обсуждается: дать работникам возможность после определенного стажа выкупать арендное жилье, построенное предприятиями. И это отлично. Главное — продумать механизм в деталях. И тогда вся модель начинает выглядеть немного иначе.
Сегодня у человека есть привычный путь: накопления (многолетние) → первоначальный взнос → кредит → собственная квартира (и долгие годы стресса выплаты кредита). А может появиться еще один: работа (уже отлично) → арендная квартира (еще лучше) → несколько лет проживания → возможность выкупа.
В чем принципиальная разница? Как минимум в том, что для предприятия это способ удержать нужного специалиста, а для человека — возможность прийти к собственной квартире без огромной суммы на старте и боязни не выплатить кредит.
При этом здесь есть еще один отличный момент, решающий вопрос сохранности состояния жилья: если человек знает, что через несколько лет квартира потенциально может стать его собственной, возможно, и относиться к ней он будет иначе. В таком случае возможность выкупа становится не только способом закрепить работника, но и дополнительным стимулом беречь жилье.
А что тогда будет с обычным рынком жилья?
И вот здесь история с арендным жильем перестает быть только социальной политикой, потому что, если его доля действительно приблизится к 30% нового строительства (как сейчас заявляется), на рынке появится очень крупный альтернативный сегмент. И особенно заметно это может быть в небольших городах: если предприятие предлагает специалисту нормальную двухкомнатную квартиру по ставке заметно ниже рыночной — зачем тогда этому человеку снимать такую же квартиру у частного собственника? А если через несколько лет появляется возможность ее выкупить — зачем сразу брать большой кредит на покупку собственной?
Это вовсе не означает, что цены на квартиры или частную аренду обязательно снизятся — все будет зависеть от реального масштаба программы, сроков ее реализации, условий получения жилья и конкретного города. Но чем больше становится арендный фонд, тем сильнее он начинает влиять и на обычный рынок недвижимости.
Выводы Realt
Массовое арендное жилье действительно может решить одну из главных проблем человека без необходимости сразу искать огромную сумму на покупку квартиры. Но история тысяч пустующих помещений показывает: просто наличия жилья для этого мало. Важно не только, где жилье будет находиться, но и есть ли рядом работа с нормальной зарплатой и социальная инфраструктура. От этого будет зависеть, захочет ли человек прожить там не год, а 10 лет, а также как он будет относиться к жилью.
Но еще не менее важно, кто будет следить за квартирой после третьего или пятого жильца и вовремя реагировать на ухудшение состояния. И это не простой вопрос, потому что речь идет не об одном многоквартирном доме, а о миллионах квадратных метров нового жилья.
Поэтому главная цель (вызов) ближайших пяти лет даже не в том, получится ли построить запланированные 5 млн «квадратов» арендного жилья — потому что квадратные метры строить мы умеем. Гораздо сложнее сделать так, чтобы через 10–20 лет эти квартиры по-прежнему были нужны людям — и чтобы в них все еще хотелось жить.
