От дачных домиков до домов-замков — и обратно: как (и почему) менялся рынок загородной недвижимости в Беларуси
Когда дача была не отдыхом, а необходимостью
Если отмотать историю на несколько десятилетий назад, то одним из самых ярких периодов для загородной недвижимости можно назвать 1970–1990-е годы. Причина проста: вариантов провести свободное время у людей было значительно меньше, чем сегодня. Заграничные путешествия большинству были недоступны, организованный отдых — тоже далеко не всегда. А собственная дача давала сразу несколько преимуществ. Во-первых, это была возможность выбраться из города и провести время с семьей на природе. Во-вторых — серьезная помощь семейному бюджету. Картошка, овощи, яблони, смородина и другие посадки зачастую были не хобби, а вполне практичной частью домашней экономики.
— Но был и еще один фактор, который сейчас легко недооценить: дефицит личного пространства. Многие семьи жили вместе с родителями, нередко в небольших хрущевках, кто-то — в общежитиях. Поэтому даже скромный щитовой домик на нескольких сотках становился дополнительными собственными метрами и настоящей отдушиной, — говорит заместитель директора по аналитике портала Realt Андрей Чернышев.
Земельные участки выделяли через предприятия и ведомства, появлялись многочисленные садоводческие товарищества — «Автомобилист», «Энергетик» и десятки им подобных. Сами дома при этом были очень простыми и строились собственноручно. В результате массовый формат дачи выглядел как участок площадью 4–5 соток, небольшой деревянный или щитовой дом, печное отопление.
Лихие 1990-е и стремление к большему
В 1990-х вместе с экономическими и социальными переменами изменилось и представление людей о хорошем жилье. Постепенно исчезало прежнее негласное ограничение на демонстрацию достатка. И после десятилетий небольших квартир на этой плодородной почве возник своеобразный «голод по квадратным метрам».
Если строить дом — то большой. Если два этажа хорошо, то три еще лучше. Если есть возможность сделать 300–400 квадратных метров — почему нет? Сейчас даже в Ждановичах можно встретить дома на три-четыре этажа, где на каждый этаж ведет своя лестница. И это не задумка «под отель» — это задумка под большую семью, где родители живут на первом этаже, а семьям дочери и сына отведены изолированные оставшиеся этажи. Только, как правило, такие дома продаются из-за того, что дети не захотели в итоге жить с родителями.
Под растущий спрос стали появляться участки уже не на 4–5, а на 10 и более соток. Вокруг Минска и на отдалении активно формировались массивы индивидуальной застройки. Именно наследие той эпохи сегодня регулярно встречается в объявлениях: дома площадью 300, 400, а иногда и больше квадратных метров, в два, три или даже четыре уровня.
Причем проектирование по современным меркам нередко было довольно условным. Дом могли строить по проекту знакомого архитектора, по собственным представлениям или вообще постепенно менять первоначальную задумку уже во время строительства. Отсюда и характерные решения тех лет: гараж в цокольном этаже, несколько лестниц, сложная геометрия дома, огромные холлы и коридоры.
В момент строительства все это воспринималось как достоинство. Спустя десятилетия некоторые подобные решения превратились скорее в проблему. Въезд в подземный гараж может оказаться слишком крутым, сам гараж — дополнительно охлаждать перекрытие первого этажа. Сложная крыша требует обслуживания. Три этажа означают постоянное движение по лестнице. А десятки редко используемых комнат все равно необходимо отапливать, ремонтировать и убирать.
Но главная проблема многих таких домов оказалась еще проще: их не смогли достроить. В стремлении к «большому и вечному» (именно такими воспринимались коттеджи) люди нередко переоценивали свои финансовые возможности, а экономические кризисы периодически останавливали стройки. Поэтому наследие коттеджного бума 1990-х и 2000-х — это еще и большое количество долгостроев. Сегодня на Realt таких недостроенных домов насчитывается более 500 — около 13% предложения загородных объектов.
Большие площади перестали быть преимуществом
В 2000-х отношение к квадратным метрам снова начало меняться. В разы вырос ассортимент товаров в магазинах, путешествия становились доступнее, появилась возможность относительно недорого слетать в Турцию или Египет, съездить на выходные в соседние европейские города.
Одновременно менялся и городской рынок жилья. Строилось больше новых квартир с современными планировками. Площади квартир увеличились, и постепенно исчезало само ощущение, что квадратных метров всегда мало. Более того, к концу 2000-х покупатели уже начинали задавать противоположный вопрос: зачем мне платить за метры, которыми я не пользуюсь?
Сначала это стало заметно на рынке квартир. Людей перестали впечатлять огромные коридоры, холлы и комнаты непонятного назначения. А затем то же отношение перенеслось и на частные дома. Оказалось, что 300–400 квадратных метров — это не только статус. Это отопление, уборка, ремонт фасада и кровли, обслуживание инженерных систем и постоянные расходы. И чем меньше в семье людей, тем очевиднее становился вопрос: зачем все это содержать? Постепенно рынок начал разворачиваться от гигантомании к рациональности.
Вместо «замка» — дом для жизни
В 2010-х интерес к загородной недвижимости заметно охладел. Причем сильнее всего это почувствовал именно сегмент больших коттеджей для постоянного проживания. В то время как дачи благодаря своей небольшой стоимости и относительно простому содержанию в спросе потеряли не так сильно. Они по-прежнему оставались понятным форматом летнего отдыха. А вот покупатель большого дома становился все более редким.
Менялся и сам запрос покупателей: вместо 300–400 квадратных метров все чаще смотрели на дома площадью максимум до 200. Вместо нескольких этажей становился интересен один полноценный уровень. Гараж из подвала постепенно переезжал в пристройку рядом с домом. На первый план выходила уже не демонстративная площадь, а удобство.
Характерный пример того, как рынок способен перерасти когда-то привлекательную концепцию, — большие таунхаусы в поселке «Солнечный» возле Минска. Несмотря на близость к Минску (рядом с рынком «Экспобел») и интересную стилистику, они не получили отклика у покупателей. Как из-за большой площади (250+ кв. м), так и из-за незаконченной инфраструктуры в окружении и сложностей с подключением к коммуникациям.
К этому добавлялся еще один принципиально важный фактор: покупателю стало недостаточно получить просто стены. Он хотел понимать, как будет подключено водоснабжение, электричество, газ, кто обслуживает территорию и что вообще произойдет после получения ключей. То есть загородная недвижимость постепенно начала превращаться из самостоятельного строительного проекта собственника в комфортный для потребителя продукт.
А потом пришел COVID
Пандемия 2020 года неожиданно дала загородному рынку второе дыхание. Причем ожили сразу оба сегмента — и дачи для сезонного отдыха, и полноценные дома.
Когда люди старались меньше контактировать друг с другом, собственный участок и возможность выйти из дома прямо на улицу вдруг приобрели совсем другую ценность. Загородный дом стал символом безопасности и автономности. Можно выйти на участок, пожарить шашлык, работать на свежем воздухе, отпустить ребенка играть во двор. И для этого не нужно пользоваться лифтом или идти через общий подъезд.
Но самое интересное произошло позже. Пандемийные ограничения закончились, а новое отношение к загородной недвижимости осталось. Свою роль сыграли и ограничения на поездки за границу, а после 2022 года — удорожание многих привычных вариантов зарубежного отдыха. Возможность в пятницу вечером просто уехать на собственную дачу снова стала выглядеть весьма привлекательно.
Даже более того, тогда получила распространение аренда дачи на летний сезон, когда семья с апреля-мая переезжала на арендную дачу и ездила с нее на работу. Получается, что история в каком-то смысле совершила круг. Только если несколько десятилетий назад дача помогала экономить на продуктах, то теперь она все чаще помогает экономить на отдыхе.
Свой домик в деревне снова звучит заманчиво
Сегодня интерес к загородной недвижимости остается высоким и продолжает расти. Особенно понятна логика покупки небольшой дачи или дома для отдыха. Летом хорошие дома и усадьбы в аренду пользуются спросом, популярные даты разбираются заранее, а стоимость качественных вариантов повышается. И в какой-то момент у человека закономерно появляется мысль: если мы все равно каждые выходные хотим уезжать из города, может быть, проще купить свое?
Но здесь важно разделять дом для отдыха и дом для постоянной жизни, потому что это два совершенно разных рынка и две разные целевые аудитории.
Массового исхода минчан из квартир в индивидуальные дома сегодня не происходит. И это вполне объяснимо. Современные жилые комплексы в городе предлагают благоустроенные дворы, паркинги, детские площадки, кафе, магазины, школы и сервис буквально возле дома. Владельцу квартиры не нужно думать, почему упало давление воды, кто почистит снег возле ворот или сколько будет стоить ремонт кровли. В то время как при жизни за городом значительная часть этих вопросов ложится на собственника.
А если в семье есть дети, возникает транспортный фактор. Зачастую необходимы две машины, а родители фактически становятся персональными водителями: школа, кружки, секции, друзья — значительная часть привычной жизни ребенка все равно остается в Минске. Поэтому дом для постоянного проживания сегодня все еще скорее осознанный выбор определенной аудитории, нежели массовая альтернатива квартире.
Хотя появились и новые аргументы в его пользу. Например, распространение электромобилей. Заряжать такую машину возле собственного дома удобно, а при соответствующем тарифе еще и экономически привлекательно. Сам по себе этот фактор вряд ли способен вызвать массовый переезд за город, но для части покупателей он становится еще одним аргументом в пользу дома.
Вместе со спросом выросли и цены
Новое отношение к загородной недвижимости довольно быстро отразилось и на стоимости объектов. Причем рост заметен как в сегменте домов для постоянного проживания, так и среди обычных дач.
За последние десять лет средняя стоимость квадратного метра домов в Минской области выросла более чем на 80% — примерно с $200 до $360 за кв. м. Конечно, за этой средней цифрой скрываются очень разные объекты: старые деревенские дома, современные коттеджи, недострои и практически новые дома возле Минска. Но направление движения рынка очевидно: загородное жилье за это время заметно подорожало.
Еще показательнее ситуация с дачами. Только за последние полтора года их средняя стоимость выросла примерно с $27,5 тыс. до 33,6 тыс., т. е. более чем на 20%. Причем особенно хорошо изменение рынка чувствуется не по средним ценам, а по его нижней границе. Еще около четырех лет назад в пределах 50 километров от Минска можно было найти простую дачу примерно за $5 тыс. Конечно, это был максимально бюджетный вариант, без особых удобств, но приехать летом и переночевать было где. Сегодня за такие деньги выбор практически исчез. Реалистичный минимальный бюджет за дачу в той же 50-километровой зоне, в которой уже можно нормально переночевать, начинается примерно с $15 тыс.
То есть подорожали не только хорошие и современные объекты. С рынка постепенно вымывается сама дешевая загородная недвижимость.
Получается, и тут мы возвращаемся на десятилетия назад, когда дача была вожделенным и не всегда доступным активом.
При этом рост цен имеет и обратную сторону. Чем выше стоимость загородной недвижимости, тем требовательнее оказывается покупатель. Если за условные $5–10 тыс. человек был готов закрыть глаза на старый дом, удобства на улице или необходимость что-то постоянно ремонтировать, то при бюджете $30–40 тыс. он уже начинает сравнивать варианты гораздо внимательнее: проект и состояние дома, коммуникации (газ обязателен), дорогу, расстояние до Минска и объем будущих вложений.
Загородная недвижимость дорожает — и одновременно взрослеет ее покупатель. Он готов платить больше, но и хочет получать за эти деньги гораздо больше комфорта.
Материалы тоже становятся вопросом рациональности
Меняется отношение и к строительным технологиям. Кирпич, который долго воспринимался едва ли не как безусловный символ надежного капитального дома, сегодня становится слишком дорогим решением для массового строительства. Поэтому чаще его можно встретить в дорогих проектах, где выбор материала связан в том числе с архитектурой дома.
Деревянные и каркасные технологии позволяют строить быстрее и дешевле, однако часть покупателей по-прежнему относится к ним настороженно. Поэтому наиболее массовым компромиссом становятся современные дома из блоков: сравнительно понятная технология, разумная стоимость строительства и привычное покупателю ощущение капитальности. И здесь снова проявляется главный тренд сегодняшнего загородного рынка: не максимальная дороговизна, не максимальная площадь и не максимальная сложность, а разумный баланс характеристик.
Выводы Realt
За несколько десятилетий загородная недвижимость Минского региона (да и Беларуси в целом) прошла почти полный круг: от небольших дач и домов — к огромным коттеджам, а затем снова к более компактному и рациональному формату.
Сегодня покупателю уже недостаточно просто большой площади. Важнее удобная планировка, один-два этажа, нормальные коммуникации, хорошая дорога и понятные расходы на содержание. Поэтому современный дом на 120–150 кв. м может быть привлекательнее старого коттеджа втрое большей площади.
При этом сама загородная недвижимость перестала быть дешевой альтернативой. За последние годы выросли и средние цены, и минимальный бюджет входа на рынок. Особенно это заметно по дачам: самые дешевые пригодные для отдыха варианты постепенно вымываются из предложения. И чем выше становятся цены, тем требовательнее покупатель. За несколько тысяч долларов еще можно было мириться с отсутствием удобств и постоянными доделками. При бюджете в десятки тысяч долларов ожидания уже другие.
Поэтому сегодня человек покупает не столько квадратные метры, сколько удобство загородной жизни: возможность приехать и сразу отдыхать или жить, а не продолжать бесконечную стройку предыдущего владельца. Пожалуй, в этом и есть главное изменение рынка: большой дом больше не обязательно хороший, а небольшой — не обязательно дешевый. Главным становится то, насколько комфортно и просто им пользоваться каждый день.
