Как на самом деле ремонт увеличивает стоимость квартиры? Разбираем кейсы для покупателей и продавцов

На фоне непрерывного и интенсивного роста цен на квадратные метры (+14% только за первое полугодие 2026 года!) и удорожания отделочных материалов покупка квартиры с хорошим ремонтом становится почти единственным рациональным решением.

— Оно и понятно, ведь когда квартира покупается на последние средства плюс кредит, то необходимость изыскивать деньги (и время) еще и на ремонт выходит за рамки любого семейного бюджета и лишает радости от покупки квартиры. Не говоря уже о бытовых неудобствах и непредсказуемой итоговой смете. Логично, что в итоге все больше людей предпочитают заехать сразу, без шума, пыли и сюрпризов. Стоимость ремонта в таком случае «размазывается» по ипотечным платежам, не сильно увеличивая ежемесячную нагрузку по погашению кредита, — говорит заместитель директора по аналитике Realt Андрей Чернышев.

Например, квадратный метр в «однушках» в состоянии «под косметический ремонт» в объявлениях — $2070, а с «хорошим» ремонтом — от $2320 до $2640, в зависимости от современности и свежести ремонта. В итоге прибавка составляет от 12% ($250/кв. м) до 28% ($570/кв. м).

То есть мы выходим на среднюю цифру +20%, или около $400 на квадратный метр.

Надбавка за ремонт — это действительно обоснованная доплата за экономию времени, нервов и бюджета?

Посчитаем разницу в стоимости предлагаемых на продажу квартир в «Минск-Мире» — с ремонтом и без. Получается от $550 до $830 на квадратный метр. Но сравнивать полностью «голую» квартиру в «Минск-Мире», где нет даже черновой отделки, и квартиру на «вторичке» будет неправильно. Если только не брать в расчет очень уставшие по состоянию квартиры на вторичном рынке, где нужно все вычистить под ноль для проведения ремонта. Про такие квартиры мы сегодня не говорим, поскольку это уже совсем другой уровень затрат. Но примерный ориентир по стоимости ремонта понятен.

Что важнее для нашего обсуждения, так это результаты опроса о том, за сколько в реальности можно сделать бюджетную чистовую отделку в «голой» квартире из «Минск-Мира»? И вот здесь получили очень интересные ответы.

На диаграмме видно, что большинство уверено: бюджетную чистовую отделку в «Минск‑Мире» можно сделать за $400–500 за квадратный метр. Причем немалая часть респондентов считает реальным уложиться и в $300–400, а некоторые — даже в сумму до $200 за метр. То есть люди уверены, что реальная стоимость ремонта заметно ниже той надбавки, которую продавцы закладывают в цену готовых квартир.

И это создает любопытный эффект: покупатели видят разницу между тем, сколько стоит ремонт в объявлениях, и тем, сколько, по их мнению, он должен стоить в реальности. Отсюда и возникает главный вопрос: надбавка за ремонт — это честная плата за экономию времени, нервов и бюджета или все‑таки дополнительный заработок продавцов?

На наш взгляд, результаты опроса одновременно и правильны, и неправильны. Правильны потому, что если поставить во главу угла достижение минимальной стоимости ремонта любой ценой и при этом учитывать в затратах только отделочные материалы, то полагаем, что цифра $300 за кв. м новостройки даже без черновой отделки достижима (по крайней мере в теории и на бумаге). Для «вторички», где уже есть какой-то ремонт, она может быть даже $150 за кв. м. Но ремонт — это не только материалы, но еще и работа (собственные усилия или труд нанятых специалистов), время на его проведение, организацию или контроль, а также непредвиденные расходы. И это без учета индивидуальных пожеланий к стилю и качеству ремонта каждого из собственников. Если и эти моменты перевести в денежный эквивалент, то итоговая стоимость станет заметно выше.

Именно поэтому покупатели уже который год голосуют рублем за квартиры с ремонтом, потому что оценивают не только стоимость материалов и работ, но и весь комплекс неудобств, рисков и неопределенности, которые идут в комплекте с ремонтом: поиск мастеров, контроль качества, сроки, непредсказуемые сметы, бытовой дискомфорт.

Однако для продавца, который изначально покупал квартиру в целях последующей перепродажи после проведения ремонта, эта логика работает иначе. Он видит, что рынок готов платить за готовый ремонт, но при этом понимает: сделать ремонт по тем суммам, которые называют покупатели в опросе, сегодня почти невозможно. Стоимость материалов выросла, мастера перегружены, сроки растягиваются, а любая смета живет своей жизнью. Именно поэтому продавцы закладывают в цену не только стоимость работ, но и собственные риски, время и усилия.

И вот на пересечении этих двух взглядов — покупателя и продавца — и возникает тот самый разрыв между «сколько ремонт стоит на самом деле» и «сколько он стоит на рынке».

И если сопоставить реальную стоимость ремонта и стоимость доплаты за ремонт в ценах квартир, то они по большей части будут совпадать. А это значит, что покупка или продажа квартиры с ремонтом действительно является рациональным решением.

И если в случае с выбором квартиры с ремонтом все понятно, то открытым остается вопрос продавцов: во всех ли случаях перед продажей квартиры стоит делать ремонт? Если да, то каким он должен быть?

Стоит ли продавцам делать ремонт перед продажей?

В первую очередь продавцам важно понимать, что покупатели готовы доплачивать далеко не за любой ремонт. Современный ремонт сегодня — это не пестрящий глянец или многоступенчатая архитектура на потолках, не дорогие массивные люстры и «евроремонт‑2010». Речь идет не про дизайнерские изыски (как раз таки они зачастую трудно продаются) и/или премиум, а про лаконичную современность, которая позволит покупателю при необходимости дополнить отделку собственными индивидуальными штрихами.

Но самое главное, что нужно помнить: ремонт перед продажей — это не про красоту, а про ваши реальные возможности. Если вы не можете гарантировать качество, сроки и бюджет — ремонт почти всегда проигрывает продаже «как есть».

Контроль качества: реальность против ожиданий

Любой ремонт — это всегда риск. Перед тем как принимать решение, стоит поговорить с несколькими мастерами, оценить объем работ, сроки и бюджет. А затем — увеличить эти цифры минимум на 30%. Это не пессимизм. Это статистика. В процессе ремонта почти всегда всплывают скрытые дефекты, дополнительные работы и подорожавшие материалы.

Если вы не готовы контролировать процесс или делать часть работ самостоятельно — лучше не начинать.

Мастера: главный ресурс, которого не хватает

Если у вас есть проверенные мастера — это редкое преимущество. Если нет — выход на открытый рынок ремонтных услуг превращается в лотерею. Сегодня мастера перегружены новостройками, спрос на отделочников высокий, а цены растут. Подрядчики закладывают коэффициент «занятости», материалы дорожают, сроки растягиваются. В таких условиях выдержать смету и сроки почти невозможно.

Время: самый недооцененный фактор

Ремонт имеет смысл только тогда, когда у вас нет жестких сроков продажи. Если вы понимаете, что успеете завершить работы и выйти на рынок до конца года, ремонт может быть оправдан.

Но, если сроки поджимают, вы рискуете попасть в ситуацию, когда ремонт затянулся, рынок изменился, спрос просел, а квартира все еще не готова или будет стоить для текущих условий слишком дорого. И если на сегодняшнем горячем рынке этот риск не столь актуален, то кто даст гарантию, что в новом году ничего не изменится?

Когда ремонт действительно окупается?

Если вы все-таки решили, что сможете осилить ремонт, то вот последний тест: три типичных состояния квартир, и для каждого — свой сценарий.

1. Легкая «косметика»

Если квартира требует минимальных работ — переклеить обои, покрасить стены, заменить плинтуса, — это почти всегда окупается. Квартира выглядит свежее, а покупатель понимает, что ему не придется начинать ремонт сразу после покупки.

2. Устаревший ремонт из 1990–2000-х

Здесь выгодно делать «осовременивание»: как минимум убрать старую мебель, а в идеале — освежить квартиру по периметру: пол, стены, потолок. При должном подходе это недорого, но сильно увеличит привлекательность квартиры, а значит, добавит ей цену.

3. Сильно изношенная квартира

Если квартира требует капитального вмешательства — полы, окна, двери, электрика, — делать ремонт перед продажей почти никогда невыгодно. Потому что будет долго и дорого. Это может быть оправданно только тогда, если квартира приобретена с большим дисконтом и у вас есть все возможности для сложных работ. В противном случае покупатель все равно захочет переделать ремонт под себя, а вы не сможете вернуть вложенные затраты (деньги и время).

Покупать с ремонтом или под ремонт?

С ремонтом — когда это выгодно

Если важны скорость, удобство и предсказуемость расходов — лучше брать квартиру с ремонтом. Особенно если он действительно современный, нейтральный и качественный. А добавить свои собственные штрихи вы всегда успеете. Зато гарантированно сэкономите время, нервы и деньги.

Под ремонт — когда это оправданно

Если есть желание и, главное, возможности сделать все под себя, есть проверенные мастера и время — квартира под ремонт может быть отличным вариантом. Особенно если цена привлекательная, а квартира имеет потенциал перепланировки или улучшения. Исключения составляют «сталинки», которые заинтересовывают возможностью своего преображения, но в большинстве случаев ставят перед собственником порой неразрешимые вопросы по части ремонта.

Фото: Envato Elements